万达成功上市的文章
12月23日,万达商业地产上市当日破发,但第二天表现神勇,高位见49.05港元,比招股价48港元略高。万达作为“内地商业地产第一股”成为香港今年的“集资王”,当然有几道“散手”。之前,业界对“万达模式”也有多种解读,如今随着100多页的招股书以及上市后的股票走势,“神化”万达看来并无必要。所谓“魔鬼在细节”,细读万达招股书中的`“魔鬼”,或许会让你更加了解万达这家公司。
万达商业地产在招股说明书中用很大篇幅谈及了公司的负债风险。公司2011年~2013年杠杆比率分别为38.8%、48.7%和53.0%,而2014年上半年,杠杆比率突然飙升至87.8%。绝对数字上,截至2014年上半年,公司的银行借款为1724亿元,另外还有73亿元的未偿还债券。而相比之下,万科的长期借款和短期借款加起来不过500多亿元。在风险提示上,万达明言:“大量债务可能造成严重后果,如果宏观经济形势下行,公司将承受更大的冲击”。有人士分析指出,过去几年年均杠杆比率才在50%上下,今年上半年就大幅飙升到近90%,到底是快上市才借钱,还是借钱太多非集资不可?过去一向强调财务稳健的万达今年突然大增负债,这个时间点有点耐人寻味。
同样,作为持有物业量世界第二大的商业地产运营商,其自持物业的租金收益之低也让人担心。根据招股书中的数据,全国159座万达广场,2013年租金收入仅84.83亿元,而香港九仓拥有的海港城同年租金也达近80亿港元,折合60亿元人民币。即使今年159座万达广场租金到100亿元,也仅仅相当于1.5座海港城的租金。万达旗下购物中心的租金收入仅为每天每平方米2.5元,是非常低的水平。对于憧憬成为百年老店的万达集团,究竟是对已有商场进行深耕细作
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