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房地产公司纳税筹划方案设计探究论文
一、房地产公司营业税纳税筹划方案设计
(一)利用工程承包合同进行纳税统筹
利用工程承包合同进行纳税统筹的方法是按照建设单位与工程承包公司之间签订的工程承包合同进行具体操作，如果双方签订了工程承包合同，就按照国家规定的建筑业3%的税率进行纳税。反之，就适用服务行业5%的税率纳税。由于两种操作方式之间的税率相差较大，给纳税筹划者留下可操作空间，按照《营业税暂行条例》的相关规定，如果建设单位与工程承包公司之间没有签订工程承包合同，只负责后期工程组织，则工程承包公司就需按照服务行业5%的税率进行纳税，反之，无论工程承包公司是否实际进行了项日建设，都需要按照建筑业3%的税率进行纳税申报。
(二)利用代收费用进行纳税统筹
《营业税暂行条例》规定，房地产公司的营业额包括其房屋出售价款和经营过程中所收取的代收费用、手续费等。物业管理企业可以代替房地产企业收取相关费用，这部分费用并不纳人企业营业额，而且，政府为了促进物业企业发展，还出台了一系列的税收减免优惠政策，如物业企业为有关企业代收的费用不计人营业额，只对其代收手续费进行营业税征收。根据上述规定，房地产公司可在企业内部成立物业公司，将价外费用的收取交由下属物业公司负责，如物业管理费，并由物业公司开具发票。
二、房地产公司土地增值税纳税筹划方案设计
(一)利用销售收入进行纳税筹划
关于土地增值税的筹划，根据其计算公式和纳税规定，主要集中在收人总额、扣除金额和税率这三个方面。其中，收人总额白_接与销售收人挂钩，因此，需要权衡税后利润和所缴纳税款，合理确定房屋销售价格。根据《土地增值税暂行条例》的相关规定，房地产企业所建造的房屋属于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值税。需要注意的是，在进行具体的筹划方案设计时，需要权衡企业所缴税款和税后利润之间的关系。房地产企业可以通过销售装修成品房的方式增加销售成本，进而降低增值额所占比例。
(二)利用公司的组织形式进行纳税筹划
利用公司的组织形式进行纳税筹划需要在房地产公司与其关联公司之间，合理分配投人成本和销售收人，并以此来控制增值率。此种方法可通过两种方式实现，一是设立装修公司。由房地产公司在其内部设立装修公司，可将原来的一份房屋销售合同，变为两份合同，一份是毛坯房销售合同，另一份是房地产公司关联装修公司的房屋装修合同，通过合同设计，可减轻房地产公司应缴土地增值税。二是成立销售公司，成立销售公司的日的在于利用房地产公司与下属销售公司之间的组织关系，合理分配下属销售公司和房地产公司之间的销售任务，这样可以对销售收人进行重新分配，并以此降低应缴土地增值税。
三、房地产公司所得税纳税筹划方案设计
(一)通过选择筹资方式进行纳税筹划
房地产公司的筹资方式有股权融资和债务融资两种。股权融资的资金来源为股东投人的资本，没有固定还款日，公司所承担的财务风险较低，但是资金成本较高。债务融资即借贷，利息可抵税，但公司需承担固定的利息负担，财务风险较高。通过综合分析各种筹资方式的优缺点，在筹资总额确定的情况下，房地产公司资产负债率越高，其借贷资金的利息能够抵税的总额也较高，但是企业所承担的财务风险也就随之增大。因此，在选择筹资方式时，房地产企业应当结合自身的实际风险承受能力，确定合理的资本组成结构，只有这样才能充分利用财务杠杆原理实现企业利润最大化。
(二)通过固定资产折旧的方式进行纳税筹划
固定资产的折旧计算可以按照白_线折旧法和加速折旧法的方式进行，但是在利用加速折旧法进行资产折旧计算时，需要参照企业所得税的特殊规定，报批税务机关，只有得到税务机关审批后才可以使用。因此，大多数房地产公司所采用的固定资产折旧计算方式为白_线法。在折旧前，需对固定资产的使用寿命、剩余价值进行合理的估算，缩短折旧年限可提高企业投人成本，降低应缴税款。此外，国家对不同固定资产的最低折旧年限均作了具体规定，房地产公司在进行纳税筹划时，可参照各项规定，尽量使固定资产利润向后期转移，以此达到顺延缴纳税款的目的。
四、结语
随着我国城市化进程的加快，未来几十年里，房地产行业还将得到长足发展。房地产开发企业在经营过程中所涉及的项日种类、开发方式等都将呈现多样化的发展趋势。在这种发展趋势的引导下，就需要对其纳税行为进行全局性的筹划安排，只有这样才能不断减轻企业自身的税负，保障自身的长期、稳定发展。
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